Comment faire pour augmenter sa capacité d’emprunt pour un premier achat immobilier ?

L’achat d’un premier bien immobilier est un projet personnel, de grande envergure. À cause de l’inflation des prix de ces biens sur le marché et aussi votre « petit » budget, le choix peut très vite être limité. Pour améliorer votre pouvoir d’achat immobilier, une solution s’offre tout de même à vous, celle de faire augmenter votre capacité d’emprunt. Encore faut-il savoir comment ça marche et connaître les astuces que vous pouvez mettre en place. Découvrez ici quatre astuces qui vous aideront à améliorer votre capacité d’emprunt.

​Calculer sa capacité d’emprunt

Avant d’entrer dans le vif du sujet, sachez que la première étape lorsque l’on parle de capacité d’emprunt consiste à vérifier le montant maximum auquel vous pouvez prétendre. Autrement dit, il s’agit ici de déterminer le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Il se calcule en fonction de vos revenus et de vos charges. Des courtiers comme Partners Finances peuvent vous aider à calculer votre capacité d’emprunt et vous offrent une assistance personnalisée tout au long de votre projet. S’entourer de professionnels est toujours une bonne stratégie.

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En règle générale, les banques estiment à 35% de vos revenus, votre capacité maximale d’endettement. En plus des deux éléments mentionnés plus haut, elles prennent en compte d’autres critères comme le reste à vivre, vos apports, etc. Le but est de personnaliser le taux immobilier en fonction du profil de chaque candidat.

Par exemple, une personne de 50 ans avec des revenus annuels de 32 000 € pourrait avoir une capacité d’emprunt plus faible qu’une autre plus jeune et avec des revenus plus élevés.

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​Quelles sont les astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt ?

Il existe des mécanismes simples, que vous pouvez mettre en place dans le but d’accroître votre capacité d’emprunt.

​ASTUCE 1 – RÉDUISEZ VOS CHARGES FIXES ET REMBOURSEZ VOS CRÉDITS EN COURS

Ici, le principe est simple : plus vos charges fixes seront élevées et moins votre capacité d’emprunt le sera. En outre, un ou plusieurs crédits en cours peuvent fortement limiter votre capacité d’emprunt auprès d’une banque. Crédit auto, crédit renouvelable, voilà autant de charges dont vous devez absolument vous débarrasser avant de demander un prêt immobilier à la banque.

Le conseil que nous vous donnons est d’anticiper le remboursement de vos crédits. Ainsi, le montant de votre prêt immobilier sera plus élevé. Au pire, attendez d’avoir remboursé totalement vos crédits avant de demander un prêt immobilier.

​ASTUCE 2 – FAITES UNE COMPARAISON DES CRÉDITS IMMOBILIERS

Il va de soi que lorsque vous souhaitez optimiser votre capacité d’emprunt, vous devez comparer les différentes offres de prêt. Le but est de trouver le meilleur taux pour votre crédit et le taux le plus bas pour votre assurance emprunteur. L’idée est de vous permettre de rembourser le maximum de capital au meilleur coût. À ce niveau, vous pouvez vous faire aider par un courtier immobilier qui connaît mieux le secteur de l’immobilier et qui côtoie certainement plus que vous les établissements bancaires.

​ASTUCE 3 – MISEZ SUR LA DURÉE DE L’EMPRUNT

Si vous voulez augmenter votre capacité d’emprunt pour votre premier achat immobilier, il faut jouer sur la durée de l’emprunt en la revoyant à la hausse. Cela vous permettra d’augmenter le montant empruntable.

Par exemple, si vous aviez prévu de faire un prêt de courte durée sur 10 ans avec un taux assez avantageux, sachez que le montant empruntable sera moins élevé que si vous augmentez la durée de remboursement à 25 ans. En augmentant la durée du remboursement, le montant du prêt augmente aussi. Cependant, gardez à l’esprit que le taux de crédit immobilier sera quant à lui revu à la hausse, et par ricochet, le montant des intérêts aussi. Sur le marché en ce moment, les meilleurs taux sont de l’ordre de :

• 0,51% sur 10 ans ;

• 0,72 sur 15 ans ;

• 0,87% sur 20 ans ;

• 1,01% sur 25 ans.

Voici un cas de figure typique, pour illustrer l’impact de la durée du prêt sur la capacité d’emprunt. Revenu mensuel net de 3000 € avec une capacité de remboursement mensuelle de 1100 € ; soit un total de 211 996 € sur 15 ans, 271 537 € sur 20 ans et 317 947€ sur 25 ans. En choisissant de rembourser le prêt sur une période de 25 ans, vous pouvez acheter un logement plus cher, bien que le montant des intérêts soit beaucoup plus important.

​ASTUCE 4 – VÉRIFIEZ QUE VOUS ÊTES ÉLIGIBLE AUPRÈS DES AIDES

Pour un premier achat immobilier, il est possible que l’État accorde des aides, afin d’améliorer la capacité d’emprunt du futur acquéreur.

La subvention la plus connue est le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Pour en bénéficier, des conditions de revenus sont à prendre en compte ainsi que la zone géographique. Pour votre premier achat immobilier, le PTZ aide à financer une partie de l’opération sans avoir à rembourser des intérêts.

Comment améliorer son profil emprunteur pour obtenir un prêt immobilier avantageux ?

Le profil de l’emprunteur est un élément clé pour obtenir un prêt immobilier avantageux. Les établissements prêteurs prennent en compte différents critères qui détermineront le taux d’intérêt, la durée et les conditions du prêt. Voici quelques astuces pour améliorer votre profil emprunteur.

Il faut soigner sa situation financière. Avoir des revenus stables et réguliers est essentiel pour rassurer les banques. Il ne faut pas avoir trop de dettes en cours et présenter une épargne suffisante pour couvrir les frais liés à l’achat immobilier (frais de notaire, garantie…). Si nécessaire, il peut être judicieux d’éponger ses dettes avant de faire une demande de prêt.

Il faut faire attention à son historique bancaire. Tout incident (découvert non autorisé, impayés…) peut être préjudiciable lorsqu’on souhaite contracter un crédit immobilier. Même si cela n’est pas obligatoire, ouvrir un compte dans la banque où vous comptez demander le prêt peut montrer votre bonne foi.

Souscrire une assurance emprunteur permettra aussi aux organismes financiers de vérifier que vous êtes fiable dans vos paiements, puisqu’elle doit couvrir au minimum toutes les mensualités jusqu’au terme du contrat, ou encore rembourser intégralement la somme due restante en cas de décès ou d’invalidité absolue et définitive.

N’hésitez pas à consulter plusieurs établissements financiers afin d’avoir une idée des offres disponibles sur le marché. Les taux peuvent varier d’un organisme à un autre et il faut comparer pour trouver la meilleure offre possible.

Pour améliorer son profil emprunteur, il faut avoir une situation financière stable, un historique bancaire irréprochable et souscrire une assurance emprunteur si nécessaire. Comparer les offres des différents organismes financiers peut aussi permettre de trouver l’offre la plus avantageuse pour votre projet immobilier.

Les erreurs à éviter pour ne pas compromettre sa capacité d’emprunt

Il faut ne pas compromettre sa capacité d’emprunt lorsqu’on envisage un premier achat immobilier. Certaines erreurs peuvent être fatales et empêcher l’obtention d’un prêt avantageux. Voici quelques-unes des erreurs à éviter.

La première erreur serait de se surendetter avant de faire une demande de prêt immobilier. Il peut être tentant d’utiliser les cartes de crédit pour financer ses projets personnels ou pour répondre aux urgences, mais cela peut compromettre votre capacité à rembourser votre futur emprunt.

Avoir une mauvaise gestion financière est aussi préjudiciable en ce qui concerne la capacité d’emprunt. Si vous êtes régulièrement à découvert sur votre compte bancaire ou que vos factures sont impayées, cela montre que vous n’êtes pas capable de gérer correctement vos finances et risque donc d’inquiéter les établissements financiers.

Le fait de changer fréquemment son mode de vie (travail, domicile…) est aussi considéré comme un point faible par les banques ainsi que le fait qu’il soit difficile pour eux d’avoir une vision claire sur votre situation professionnelle si vous êtes indépendant.

Il ne faut pas mentir sur sa situation financière car toutes ces informations seront vérifiées par l’établissement financier auquel on soumet notre dossier. De même, cacher certains éléments importants tels qu’une autre dette non mentionnée dans le formulaire pourrait avoir des conséquences importantes.

Plusieurs choses sont à éviter pour ne pas compromettre sa capacité d’emprunt. Il faut avant tout essayer de maîtriser ses finances, de ne pas se surendetter et surtout d’être transparent sur sa situation financière auprès des établissements financiers sollicités.